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买卖?还是赠与?如何应对以买卖形式办理房产赠与引发的纠纷?

更新时间:2017-11-08 20:23来源:未知



买卖?还是赠与?如何应对以买卖形式办理房产赠与引发的纠纷?

案情概况

1944年出生的张老伯婚后育有一儿二女。后来,张老伯的妻子因病去世,家中一套房产登记在张老伯名下。两个女儿婷婷、圆圆嫁人后家庭条件较好,平常与张老伯来往不多。张老伯最偏爱儿子小波。随着张老伯年事已高,就要求与儿子媳妇同住。2012年开始,小波夫妇把张老伯的房子重新装修后,与张老伯共同居住,照顾老人的日常起居。
2013年下半年,张老伯被查出患有胰腺癌,医生预计最多还有半年的生命。2014年1月,在住院治疗期间,张老伯与儿子小波来到房地产交易中心,当天就将房屋过户到小波名下。合同中除了房屋转让款为80万多元的内容外,并无太多约定。
同年3月,张老伯因病去世,两个女儿得知父亲的房子产权人已变更为小波的名字,遂向闵行区法院起诉。要求继承分割房款,要求小波将房屋转让合同中一半的房屋转让款付给自己。

判决结果
 
法院经审理后认为,张老伯与小波签订《上海市房地产买卖合同》的真实意图应为赠与房屋而非买卖,且赠与的财产已实际转移给受赠人,赠与合同已履行完毕。现婷婷、圆圆以张老伯与小波之间系房屋买卖合同关系而要求小波支付房款,缺乏事实与法律依据,不予支撑。

律师点评
 
胡晓萍律师:   1、以买卖形式办理房产赠与引发的房产案件中,起诉方往往依据房产交易中心调取的房地产交易合同,因为合同是书面的,且在交易中心有备案,效力相对很高。对于房产是赠与的事实,往往又没有强有力书面证据证明,通常对被赠与人不利。

2、本案房屋权利转让发生在家庭成员之间,故本案中对于变更房屋权利人之基础依据即《上海市房地产买卖合同》签订的真实意图应具体分析,不能简单地就该合同的表面形式进行认定。
首先,从合同内容看,该合同中除房屋面积、坐落等基本信息外,其余条款大多为空白,特别是对于小波如何支付对价只字未提,形式上明显有别于正常的房屋买卖合同;
其次,从合同履行情况看,在小波未支付任何房款且未就房款支付作出书面约定的情况下,张老伯即将系争房屋产权过户给小波,且直至去世亦未向婷婷、媛媛或其他亲友提及小波拖欠房款之事,明显不符合买卖常理;
再次,从张老伯转让房屋的动机看,媛媛曾说,张老伯出售房屋是为了筹集治疗费用,但无论交易对象选择还是合同履行过程,张老伯的行为并不能保障自己迅速获得房款,表明其售房筹款的动机并不存在。
由此,本案之《上海市房地产买卖合同》的订立及履行存在诸多疑点,但两个女儿未能给予合理说明,而小波关于张老伯与小波间系名为买卖、实为赠与的答辩意见,恰能说明上述疑点:第一,系争房屋转让发生于近亲属之间,存在赠与房产的感情基础;第二,系争房屋转让发生于张老伯重病弥留之际,小波辩称系张老伯临终前处分自身财产,符合常理;第三,张老伯曾接受过教育,对于买卖合同未约定房款支付应当知晓,但其并未采取措施防范风险,反倒将房屋过户给小波,且直至去世未向小波催讨房款,表明其实际并无要求小波支付对价的意思;第四,买卖合同约定的房价明显低于市场价格,且日常生活中亦不乏通过买卖形式办理赠与的实例。


3、通过上述分析,对于社会中大量以买卖形式办理赠与的行为,在法律上存在较大风险。发生了诉讼,对被赠与人通常不太有利,尽量不要采纳这种方式办理。如果确实要“以买卖形式办理赠与”,一定要让参与的各方签订协议,明确过户的基础法律关系,以书面的方式把赠与人的意思表示固定下来,避免日后争议的发生。 

注:本案例系编辑原创,转载请注明出处。 本案例中人物姓名均为化名。
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