必发88官网法苑

咨询电话 (8621)56782789

购买动迁安置房,被判合同无法继续履行?

更新时间:2018-01-11 16:21来源:未知

       “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,自古以来,安居乐业就是中华儿女最深的心愿。然现今形势下,房价高悬,限购政策更像紧箍咒一样套牢买房一族,在购买正常上市交易的商品房日趋艰难的情况下,于是很多买房一族开始铤而走险地购买由于政策原因暂不能上市交易的动迁安置房屋。
 
案情概况
 
     2013年5月13日,李明与王小在居间先容下签订了一份房屋买卖合同,王小将其位于上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房出售给李明。合同约定房屋总价人民币67万元,第一笔首付款52万元于2013年5月14日前付给王小,第二笔房款15万元于王小将系争房屋产权过户给李明且房屋中的户口全部迁出当日以贷款或者现金方式支付给王小;王小在李明支付第一笔房款时将房屋交付李明。
 
     涉案房屋为未满三年的动迁安置房,尚不具备上市交易的条件。且李明系非沪籍人员,社保缴纳期限不足,不具备购房资格。于是双方约定,李明社保缴纳足期且涉案房屋具备上市交易条件时,王小应协助李明在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理过户手续,不得以任何方式拒绝。
 
      2016年,涉案房屋可以办理产权过户交易手续,李明的社保缴纳也已足期。李明遂提出办理过户要求,然此时,房价翻番,痛心之余,王小一再拖延房屋过户的办理程序。后王小声称双方签订房屋买卖合同时李明并不具备购房资格,属于被限购的对象。王小则据此与李明谈判,声称双方签订的房屋买卖合同因李明属于被限购对象,该合同应属无效。王小说要不双方解除房屋买卖合同,要不他要给房屋加价,李明无法接受。
 
      无奈之下李明诉至法院,诉请:一、确认双方签订的房屋买卖合同合法有效。二、判决王小继续履行房屋买卖合同,配合其完成房屋的过户手续。恰巧此时,国家颁布新的限购政策,原来社保缴纳满三年即可购置房屋变为需满五年,李明再一次被限购。王小以此为理由进行抗辩。


法院判决
 
一、原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守履行。
 
二、李明非本市户籍,也并未向本院提供其现在具备购房资格的相关证据,故李明要求继续履行合同,将系争房屋过户至其名下的诉请不具备履行条件,不予支撑。
 
律师评析
 
争议焦点
 
一、动迁安置房暂不具备上市交易的条件,此情况下签订的房屋买卖合同是否合法有效?
 
二、买方“被限购”,房屋买卖合同是否依然有效?是否可以继续履行?
 
 
    1、《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定:动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押,但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关国家规定组织回购的除外。
 
    2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
        (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
        (三)以合法形式掩盖非法目的;
        (四)损害社会公共利益;
        (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
 
 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的说明(二)》第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。
 
案例分析
 
 一、房屋买卖合同的效力问题应适用《中华人民共和国合同法》,该法具体规定了合同无效的几种情形,在这里需要重点注意的是该法第五十二条第五项规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的。这里说的强制性规定是效力性强制规定而非行政监督管理类规定。
 
《上海市动迁安置房管理办法》是一部地方政府主管部门的行政管理性规范文件、政策性文件,并不影响民事合同的效力,不能作为民事合同是否有效的判断依据。
 
 综上,动迁安置房屋不具备上市交易条件并不能直接导致房屋买卖合同无效,买卖双方在真实的意思表示下签订的房屋买卖合同,合法有效。《上海市动迁安置房管理办法》的相关规定并不能作为房屋买卖合同是否有效的判断依据。
 

二、本案中,由于国家限购政策的突然颁布,在买方诉至法院时,买方再一次失去了购房资格,成为了被限购对象,买卖合同继续履行失去了条件,买方继续履行买卖合同的诉请被法院驳回。在系争房屋为不具备上市交易条件的动迁安置房屋时,如遇买方为被限购对象时,并不能当然导致房屋买卖合同的无效。在买卖双方真实的意思表示下签订的房屋买卖合同,合法有效。但这也不意味着限购政策对购置未上市交易的动迁安置房屋没有风险可言。
 
       动迁安置房屋需满三年办理出小产证才可以完成房屋的过户手续,在此过程中国家可能会突然出台新的限购政策,导致动迁安置房屋在可以完成过户时,买方突然被限购,房屋买卖合同的继续履行失去基础。正如本案原告,在诉至法院判决前突遇国家限购政策的出台,再一次成为被限购的对象,系争房屋无法完成过户手续。
 
 
结 语
 
      未上市交易的动迁安置房由于价格低廉,盈利空间大,加之又能一定程度上规避国家的限购政策,越来越多的人将目光投向了它。但收益与风险并存,因其产权的特殊性,本身隐藏着诸多风险。如果购房人盲目乐观,在毫无法律风险防范意识下购置动迁安置房,很可能会陷入讼累,落得钱房两空的结局!
XML 地图 | Sitemap 地图