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夫妻一方签订动迁安置房房屋买卖合同,是否有效?

更新时间:2018-01-31 17:40来源:未知


案情概况
 
       2010年2月28日,钟某(甲方)与颜某(乙方)签订《房屋买卖合同》一份,约定:“甲方同意将坐落在昆山市淀山湖镇香馨佳园#号楼505室(尚未办理小产证的动迁安置房屋,以下简称"系争房屋"),建筑面积为80平方米的房屋出售给乙方。甲、乙双方约定上述房屋的成交总价格为人民币277000元。”本合同签订之时,乙方向甲方支付第一笔房款5万元。双方还约定交房时乙方支付第二笔房款212000元,剩余15000元待系争房屋具备过户条件时,甲方协助乙方办好房产证过户手续后再一次性付清。另,双方就违约金等事项做了具体约定。2010年10月23日乙方支付了第二笔房款,甲方将系争房屋钥匙交给乙方。当日,颜某缴纳了物业费、押金、垃圾费、电摊费等费用。后已实际入住。

        2012年系争房屋具备办理小产证条件,甲方钟某与其妻曹某共同前往房产交易中心办理房屋产权登记,房屋所有权人登记权利人为钟、曹夫妻两人。乙方颜某得知系争房屋的产权登记已办理后要求甲方配合办理房屋产权过户手续,此时曹某称不知其夫钟某将该房屋出售给颜某,夫妻俩拒绝配合颜某办理房屋产权过户手续。遂引起本案诉讼。
 
 
 
原告(甲方钟某及妻曹某)诉求
 

        系争房屋为钟某私自处分夫妻共同财产,并未征得权利人之一曹某的同意,为无权处分,要求法院确认甲方钟某与颜某签订的房屋买卖合同无效。
 
被告(乙方颜某)辩称
 

        被告提供证据一:原告钟某与昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限企业签订《淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书》1份,证明系争房屋为钟某拆迁安置所得,安置房屋为香馨佳园#号楼207室、香馨佳园#号楼505室房屋共两套动迁安置房屋。
 

        证据二:《动迁房买卖成交合同》一份,证明2011年8月8日,钟某与案外人刘某签订《动迁房买卖成交合同》,钟某协议安置的另一套动迁安置房即昆山市淀山湖镇香馨佳园#号楼207室房屋出售给刘某,仅钟某一人签字,但其妻曹某配合办理了过户手续。
 
被告反诉
 

        本案审理过程中,颜某将剩余15000元购房款付至法院账户。并向法院提起反诉,要求确认双方签订的房屋买卖合同有效并要求原告夫妻协助其办理昆山市淀山湖镇香馨佳园#号楼505室房屋所有权过户登记手续。
 




法院判决
 
一、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意识表示,合法有效。
 
二、钟某、曹某于判决生效之日起十日内协助颜某办理昆山市淀山湖镇香馨佳园#号楼505室房屋所有权过户登记手续。
 
法院审判要点
 
        法院认为,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支撑。因此,颜某与钟某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,依法成立有效。曹某称钟某在未征得其同意的情况下出售房屋,其对出售房屋的情况不知情。钟、曹两人的两套动迁安置房中的另外一套,在钟某于2010年出售本案系争房屋之后。钟某于2011年将另外一套动迁房出售给案外人刘某,曹某认可钟某一人的签名并且配合办理了房屋产权过户手续。即使曹某不知钟某已经出售本案系争房屋,在出售第二套动迁房的时候也应当对本案系争房屋的买卖情况提出质疑,然而曹某既未对系争房屋已经交付颜某使用的情况提出任何质疑,也未意图撤销钟某与颜某之间的合同。
 

        从淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书和钟某与刘某所签的动迁房买卖成交合同中可以看出,均是钟某一人签字,曹某均未签字,曹某对于钟某一人签订的房屋拆迁补偿安置协议书和动迁房买卖成交合同均予以认可,也自认知情。本案中,曹某应当对钟某将系争房屋出售的情况知情并认可,因此曹某以钟某没有处分权为由主张合同无效,不应当得到支撑。
 

        据此,颜某与钟某签订的房屋买卖合同依法成立有效,双方应当按照合同约定履行义务。颜某已经按照合同的约定将购房款交付给钟某。钟某、曹某应当依照合同约定配合颜某办理涉案房屋的产权过户手续。一审审理中,颜某已将该15000元购房款付至本法院账户,故颜某要求钟、曹两人协助办理昆山市淀山湖镇香馨佳园#号楼505室房屋所有权过户登记手续的诉讼请求,予以支撑。
 
律师评析



        本案系动迁安置房买卖合同纠纷中,系争房屋虽为夫妻共同财产 ,但该《房屋买卖合同》只有夫妻一方签字,后合同履行过程中另一方声称其并不知情而以无权处分为由主张合同无效而引发的纠纷。本案围绕的争议焦点为该《房屋买卖合同》的效力问题及该合同是否应当继续履行。



一、  该《房屋买卖合同》有效。
 

        《中华人民共和国合同法》第五十二条: 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据合同法规定,符合上述法律规定的,《房屋买卖合同》无效。本案原告以卖方为无权处分人为合同无效的理由并不属于上述法律规定的情形,并不能当然导致《房屋买卖合同》的无效。
 

        另,根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的说明》(法释〔2012〕8号) 第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支撑。”最高院的司法说明明确规定一方以无权处分为由主张《房屋买卖合同》无效的,法院不予支撑。综上所述,本案所涉的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示,有效。
 
二、  该《房屋买卖合同》客观真实,原、被告双方皆应按照合同约定继续履行合同。
 

        首先,应当加以区分的是合同有效和合同具备继续履行的条件是两个不同的法律概念,合同有效并不能当然导致合同就能继续履行下去。在合同有效的前提下,因为其它法律事由合同会有无法继续履行,导致合同解除的法律后果。
 

        根据《物权法》 第九章 第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
 

        本案中,因为动迁安置房的特殊性,该《房屋买卖合同》签订之时,买方颜某并不能通过房产交易中心知道系争房屋明确的产权人,且通过买方即签字方钟某提供的相关证据包括仅有钟某一人签字的《动迁安置协议》,颜某完全有理由相信钟某为有权处分人。另一方面,颜某不仅支付了合理的购房款,系争房屋也已实际交付。颜某是善意第三人,可以适用善意取得的法律规定。
 

        另,本案曹某并不能实际举证对该《房产买卖合同》不知情,曹某、钟某并未分居或是离婚,系争房屋也已实际交付,在房屋买卖过程中,曹某完全有机会提出异议,但其并未提出!综合考虑同一动迁安置协议下另一动迁安置房屋的买卖情况可推断出曹某对钟某一人签字并未提出异议且配合了相关过户手续。故,该房屋买卖合同同样约束曹某,具备继续履行的相关条件,原、被告双方均应依照法律规定继续履行该合同。
 

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