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居民翻身靠动迁?正确解读法规政策,方能对号入座

更新时间:2018-10-12 15:13来源:未知

导语:2018世界人工智能大会在上海刚刚落下帷幕。开幕式上,李强书记提出,将加快建设人工智能发展的“上海高地”。但是,一座现代化城市不可能只有“高地”。有时候,一些“平地”甚至“洼地”,也同样关乎城市发展的质量和水平。在寸土寸金的上海中心城区,成片的老旧房屋,尤其是其中亟待提升居住条件的房屋,可谓是一块不容忽视的“洼地”。对此,李强书记多次表达了对居民住房困难问题的高度关注。居民想改善居住环境的愿望越来越迫切,那么,在“留、拆”并举的时代,面对房屋征收,广大动迁居民有怎样的心里预期?又是否可以真的依靠房屋征收(动迁)来实现全家人的“翻身梦”?

 
 

 

故事的开端:

 
 

        时间倒回到2012年那个炎热的夏天,上海某房屋征收基地办公室,王某夫妻俩冲到征收所工作人员面前说:“你们搞搞清楚好伐?大家房子所属土地的性质早已经是国有了!同一个基地,凭什么拆大家的房子按集土标准补偿,拆别人的房子却按国土标准补偿?大家一家往后的日子都指望这次动迁了,拆大家的房子可以,达不到条件大家不走的。” 恰巧该基地的负责人在场:“爷叔,侬不要急,你们房屋所属的土地性质现在虽然已是国有,但是……” “但是什么?反正,不按国土标准补偿,大家是绝对不会签约的!” “你听我说明!” “我不听、我不听、我不听……”

 

 

 

 
 
 

上海市国有土地和集体土地上房屋征收补偿比较

 
 
 

 

 
 

一  适用的法律法规政策依据不同

 

根据《土地管理法》的规定,我国土地的性质分为国有和集体两种。基于土地性质的不同,在土地之上的房屋拆迁(征收)的法规政策依据也就不同。

         

大家以上海地区为例:国有土地上房屋拆迁(征收)依据经历了《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(这其中从91年4号令到2001年111号令)到《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年71号令),可谓是十年一部法规政策的更迭,其上位法依据也经历了从2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》(2001年305号令)到《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年590号令)的演变。

 

而集体土地征地房屋补偿依据也同样经历了上述演变,从参照91年4号令实行到《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》(2002年13号文)再到《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》(2011年75号令)。

 

除上述依据外,国土和集体上房屋征收补偿还包括其他配套性文件,都在各自的政策框架下开展工作。(此处省略若干字……)

 

 

 
 

二  征收对象不同

 

国有土地上房屋征收的对象是国有土地上的房屋,国有土地使用权与房屋一并征收。

 

集体土地上房屋征收的对象是集体土地,地上的房屋则随集体土地一并征收。

 

 

 
 

三  主管部门不同

 

国有土地上房屋征收工作由市、区住房保障和房屋管理局主管。

 

集体土地上房屋征收工作由市、区规划和国土资源管理局主管。

 

 
 

四  程序流程不同

 

国有土地上房屋征收工作要编制房屋征收年度计划,进行社会风险评估等。(15步流程图且待下回分解)

 

       

集体土地上房屋征收工作与征地补偿安置工作相结合,依征地工作流程进行,但又相对独立,征地公告会对征地房屋补偿的情况进行说明,之后分别制定征地补偿安置方案、征地房屋补偿方案,分开签约和结案。(征地补偿和房屋征收两个阶段因特殊原因会出现较长的时间差)

 

 

 
 

五  补偿方式不同

 

       国有土地上的房屋实施货币补偿和产权调换两种方式。

 

       集体土地上的房屋实施货币补偿、产权调换、易地建房(崇明远郊)三种方式。

 

 
 

六  补偿内容不同

 

以上海市某区某基地为例

 

国有土地房屋征收补偿

集体土地房屋征收补偿

房屋价值

房屋评估价值

(第一块砖头)

价格补贴

(第二块砖头)

临时建筑补偿

超标准建房补偿

装潢补偿

房屋评估价值

价格补贴

临时建筑补偿

超标准建房补偿

房屋装饰补偿

已批未建房屋补偿

可建未建房屋补偿

土地使用权基价

搬迁补偿

签约奖励费

速迁奖励费

房屋搬迁费

家电设施移装补贴

临时安置费

签约奖励费

速迁奖励费

搬家补助费

交房奖励费

设备迁移费

临时安置补助费

补助费用

特定房屋类型的套型面积补贴

(第三块砖头)

居住困难户的保障补贴

(第四块砖头)

特困对象补贴

自行购房补贴

低于评估均价的补贴

 

其他

 

有证棚舍及附属物补偿

 

 
 

七  补偿标准不同

 

国有土地上房屋征收的评估是包含了土地使用权市场价值的房屋市场价值,属于“高进高出”。

 

集体土地上征地房屋补偿价值的计算则通过(房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×房屋建筑面积来衡量。这种方法计算的房屋价值比同区域新建商品房市场价值低很多。在提供安置房时,通过降低安置房的供应价格给予补偿,形成了“低进低出”的格局。

 

 

 
 
 

为什么土地性质已经是国有,却要按集土标准来补偿?

 
 
 
 
 

一  土地性质的演变

原来上世纪九十年代初,王某夫妻与当地村民刘某签订了《房屋及宅基地转让协议》,协议中约定了如遇国家、政府动迁,刘某必须无条件协助王某夫妻领取全部补偿款及房屋等。2002年,该村所在的土地被征收,村改为居委,隶属于某街道。但由于历史原因一直未对该集体土地上的房屋进行补偿,也未拆除,造成“已征未拆”的局面。十年后也即2012年,该地块才正式启动房屋补偿。王某夫妻理所当然地认为土地性质早已是国有,现在来“拆房”当然适用《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》按国土标准来补偿。若按集土标准补偿,王某夫妻觉得“不划算”,心里落差很大。王某的理解究竟对不对?大家根据上述相关法规政策来做一个分析判断!

 

 
 

二  “已征未拆”的处理

“已征未拆”地块:是指该地块之前已经办理了集体土地征收手续,但尚未对其上房屋实施补偿。

 

经查,王某房屋所在地块早在2002年就进行了土地、青苗和集体资产的补偿,并为被征地集体经济组织成员办理了相应的社会保障。根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第二十八条:“本规定施行前已办理征收集体土地手续,并已补偿、办完被征地人员社会保障手续,但在《暂行规定》施行后才实施房屋补偿的,区(县)征地事务机构应当编制征地房屋补偿方案,由区(县)土地管理部门履行公告、听取意见等程序后,报区(县)政府批准后实施。 ”可见,对于这种“已征未拆”地块,应当适用上述《暂行规定》,以征收集体土地房屋的标准编制补偿方案并报批实施,而不应以国有土地上房屋征收的标准实施补偿。 

 

 

 
 
 

结语

在城市加速发展的进程中,从房屋动拆迁到房屋征收每一步都关乎百姓的民生,既要实现以公共利益为目的征收,也要保障被征收居民利益的合法化、合理化。不能让‘城中村’变成都市里的‘孤岛’!

改造如文中王某夫妻所在的“已征未拆”的城中村,难度可想而知,居民和外来租户的利益,环环相扣,错综复杂。数十倍于户籍居民的外来租住人员的“出路”、停租带来的利益损失、住户家庭之间的利益分配问题,纠结在一起。要顺利完成改造,最关键的是做好征收方案。

平稳、有序的征收,不仅要有充足的房源和资金,公平、公开、公正的程序,更要配备专业法律人士对征收方案进行现场答疑解惑,化解百姓心中的顾虑,让居民安心离开原来居住的“城中村”,开始新生活!

 

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