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钱房两失?剖析一起卖房骗局

更新时间:2018-10-15 11:50来源:未知


导语:
2017年夏天,本案的当事人王某来到必发88官网律所时,愁容满面!他向大家讲述了自己的买房经历:两年前,经人先容购买了两套商铺并已全额支付购房款。但在过户前才得知两套商铺均被拍卖,眼见房屋过户已经不能实现,在他索要购房款的过程中却莫名成为了一起借款纠纷案件的被告,并且案件败诉风险极大。 细细听来,法律意识淡薄的王某明显被卷进了一起卖房骗局,在卖方层层设计下,不仅购买的房屋无法过户,而且已经支付的购房款也很难要回。
今天,大家就来剖析这起卖房骗局,看看其背后反映的房屋买卖中的法律风险是什么?以此给买房族一些借鉴!
 
骗局开端
2015年11月,王某从朋友处得知叶某有房源出售,后叶某带王某看了位于闵行的商铺,王某对该房型比较满意,单价又略低于市场价,遂决定购买。该房产登记在金银房地产开发有限企业名下,叶某为其代理人。2015年12月1日,王、叶两人签订了《定房购买协议》两份,协议约定王某购买位于闵行区A路B弄123号、123号的两套商铺。协议签订后,叶某要求王某将两套商铺的购房定金打入其个人账户并口头承诺如果不能办理产权过户愿意双倍返还王某定金。签订协议当日,王某即向叶某预付了两套商铺的定金合计100万元,叶某向王某出具了收款人为王某本人的收条一份。2015年12月25日,王某根据叶某的要求又向其个人账户支付了70万元购房款。
王某如约支付了购房款,但叶某却以各种理由拖延将上述两套商铺过户给王某。王某多次找叶某协商未果,后来才得知上述两套商铺已被司法查封,根本无法完成过户。
 
律师提醒
错误一:未核实产权人相关信息。
本案房屋系企业所有,企业已经面临破产,牵涉大量债务及诉讼,其名下的房屋极有可能会因为债务及诉讼问题产生法律风险。事实上本案也正是因为债务诉讼导致王某购买的房屋被拍卖。
错误二:叶某口头承诺如果不能办理产权过户愿意双倍返还王某定金。
《城市房地产管理法》第四十条:"房地产转让,应当签订书面转让合同"。《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条:"商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。”房屋买卖是要式行为,相关条款必须以书面形式,叶某的口头承诺一旦发生法律纠纷黄某无法进行举证,不能产生维护王某相关权利的法律效果。
错误三:王某按叶某的要求将购房款汇入了叶某个人账户。
《中华人民共和国民法通则》第六十三条:公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。
    依照法律规定或者按照双方当事人约定,应当由本人实施的民事法律行为,不得代理。本案中,委托代理书上写明叶某具有卖房屋的代理权限,但是收取购房款并不在其代理权限之内,系争房屋的购房款应该汇入企业名下,王某错信了叶某将购房款汇入叶某名下,增加了法律风险。
 
骗局进展
王某遂前往金银房地产开发有限企业所在地找到了该企业的法定代表人,该企业言明企业已面临破产,拖欠大量债务,叶某是其债权人之一,企业为偿还债务将企业大量房产交给叶某处理。该房产确属企业名下,但叶某卖房所得钱款并未交给企业,企业没有能力也没有义务返还王某购房款。王某继而找到叶某索要其购房款,叶某欺骗王某说若现在返还购房款给王某,房屋真的就无法完成过户了,现在房屋处于拍卖过程中,王某和叶某先签订的买卖房屋协议,可以提出实行异议追回房屋。 于是,叶某将购房款先还给了王某,但是让王某写了一份借条交给叶某,欺骗王某说借条纯粹是为了保证房屋买卖协议有效,不然购房款已经返还,买卖协议失去效力就追不回房屋了。因王某求房心切,隧全部按照叶某的要求去做了。王某提出实行异议时听说商铺不可以提出实行异议于是撤诉了。此时王某收到了某区法院的传票,成为了借款纠纷案件的被告。
律师提醒
错误一:王某错信叶某写“假借条”交给叶某。
《合同法》第一百九十六条 借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十七条 借款合同采用书面形式,但自然人之间借款另有约定的除外。
本案中王某一方面写有借条给叶某,一方面又有叶某的转账记录,作为借款纠纷的案件该案件证据充分,王某败诉的风险十分大。
错误二:王某提出实行异议时未交诉讼费选择撤诉。
《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)
第二十八条  金钱债权实行中,买受人对登记在被实行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除实行的,人民法院应予支撑:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付实行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条  金钱债权实行中,买受人对登记在被实行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除实行的,人民法院应予支撑:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
本案中,王某签订的商品房买卖合同在房屋被查封之前且房屋的全部价款已经支付,可以提出实行异议之诉。商品房包括住宅、商业等。商铺属于商业适用于上述法律条款。
案件启动
在王某面临房屋被拍卖,过户无法实现且成为借款纠纷案件的被告,败诉风险大的情况下,王某委托必发88官网律师启动了房屋买卖合同纠纷之诉,要求:一、确认解除《定房购买协议》和《上海市商品房出售合同》。二、返还购房款 三、追究叶某的违约责任。
当一起房屋买卖骗局牵扯了两个案件即房屋买卖合同纠纷和借款纠纷,当事人王某被层层设计,系争房屋过户无望的情况下好不容易要回了购房款,却又成为了借款纠纷案件的被告。究竟这两个案件审理结果如何,王某的购房款能够要回吗?他所希翼获得的违约金是否能得到支撑?欲知结果如何,且看下回分解。

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