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房客不付房租,房东一定能解约吗?

更新时间:2018-10-23 08:39来源:未知

引言:
      “王律师王律师,我的房客朱某到约定的第二个季度了,不愿意付房租,我能解除合同吗?”
原来,张女士用自已任法定代表人的企业(现已注销)与出租人签订了租赁合同,未经出租人同意又转租给朱某。原租赁合同到期后,张女士未与出租人签订新的房屋租赁合同,出租人每月仍收张女士的租金。现次承租人朱某五个月不付租金,张女士能解除与朱某的房屋租赁合同吗? 
 
     张女士将位于虹口区一处门面房转租给承租人朱某,承租面积约六十平方米,租金为每月人民币8000元,支付方式为付三押一。租赁合同约定:合同期限自2018年3月1日至2021年2月。承租人承租用于经营推拿馆、出租人负责给承租人办理营业执照,但末约定办理何种营业执照及办照期限、承租人不得有违法行为、如出租人解除租赁合同的,需要赔偿承租人装修费人民币3万元。

     合同签订的时间、房屋交付时间均为2018年1月15日,出租人张女士给朱某一个半月的装修期,承租人朱某从3月1日至5月1日付给张女士第一个季度租金24000元,押金8000元人民币。其后朱某使用至同年10月,以出租人张女士未履行为其办理营业执照为由拒付第二季度租金。
 
提起诉讼:
      张女士在多次催讨租金未果,遂起诉到法院:提出解除租赁合同,并要求承租人支付租金及占用房屋期间的占用费。

      原告张女士提供与承租人的《租赁合同》、《补充协议》,证明被告须使用承租房进行合法经营行为的约定;以张女士任法定代表人的企业为承租人与出租人上海XX企业签订的《房屋租赁合同》,旨在证明张女士有合法承租权;被告开业经营的《价目表》,证明被告有经营行为;协助朱某去办理营业执照的聊天记录,证明出租人履行了办理义务,仅是未能履行完毕;工商局办理行政事务的服务号、工商行政服务大厅的现场相片,证明张女士履行了办理营业执照的事实;证人证言,证明朱某有经营行为;朱某未有医疗机构资质被区卫计委两次行政处罚单及执法现场笔录,证明朱某使用承租房有违法经营行为;证明被告违法行医受罚原告代为签字的录音,证明在被告违法行为被行政处罚时,原告系作为房东代为签字的事实;限期给付租金的律师函等证据。

       被告辩称:原告与上海XX企业签订房租合同的企业主体早已注销;原告解除房租合同,须按《补充协议》约定赔偿被告3万元装修费;原告未履行办理营业执照义务,去行政服务大厅是为原告女儿办理户口;没收被告器材的收据是原告签名,系原告受到行政处罚而牵连被告。被告补充了微信聊天用于证明原告去行政大厅未联系被告,未实际办理出营业执照系违约;提供“周医堂”的商标许可使用证明,旨在证明有合法商标使用权,仅需办理营业执照。 同时提出反诉请求,依合同约定因原告解约要求原告赔偿3万元装修损失,赔偿行政机关没收的氢分子治疗器材价值1.5万元的主张。
 
律师分析
       一、经了解,原告与被告的租赁行为是转租行为,原告张女士是以自己任法定代表人已注销的企业与出租人上海XX企业订立的租赁合同,原租赁合同一方主体已不存在,现张女士也未与出租人上海XX企业签订新的房屋租赁合同,出租人每月仍收张女士的租金,属不定期租赁关系。根据法律规定,不定期租赁合同中,承租人与出租人均享有任意解除权。

       二、按照合同法的规定,未经同意的转租合同,出租人可以解除原租赁合同。原出租人同意或追认转租的,转租行为有效。如果原出租人不予追认,解除与张女士的不定期租赁合同,那么张女士与被告的转租合同可能会被认定为无效合同。即使出租人不解除与原告的租赁合同,但不予追认原告转租行为,原被告租赁合同仍可能被认定无效。

      三、根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠分案件司法说明的理解与适用》第五条无效合同的处理:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的, 人民法院一般应予支撑。”基于上述规定,如原被告合同确认无效,张女士可主张朱某5个月占有房屋使用费,参照两人订立的《租赁合同》中租金金额的约定,但可以参照多少,法官是有自由裁理权的,法官也可以参照张女士与上海XX企业的《《房屋租赁合同》的180平方米的租赁面积租金6000元约定去酌量,租金差额比较大。

      四、如果出租人追认原告转租行为有效,并同意原告以个人名义转租,原被告合同系有效转租合同。转租合同中虽未明确约定办理何种营业执照、何时办理,但办理营业执照仍是原告的合同义务,如因原告未履行此义务给被告造成未能经营的损失,原告是需要承担赔偿责任的。

      五、原被告在《补充协议》中约定如系原告提出解约,原告需赔偿被告3万元装修费。即使对解约责任被告是有违约给付房租的过错,也不能排除原告未办理出营业执照的责任,这3万装修费原告可能需部分承担的。

      六、原告如果得到原出租人的追认转租,能够继续履行合同,并办理出营业执照,且补充被告已开展经营的证明,原告的违约责任即可承担到最小。弊处是与被告的《租赁合同》、《补充协议》中均未约定办理营业执照每个月需缴纳5000元费用由谁承担,但根据约定办理执照是原告方义务,原告承担费用的可能性较大,且补充原出租人对原告转租行为的追认证据,实际操作中实现有难度。
 
法院判决:

       原被告《房屋租赁合同》无效,原被告双方对房屋租赁合同无效均有过错,被告明知原告无权转租仍租赁涉案房屋用于经营,对其装修费损失承担主要责任,故判决被告支付给原告房屋占有使用费五个月共计一万元,因被告有押金八千元在原告处,被告再另行支付房屋占有使用费二千元(参照原告与上海XX企业的《房屋租赁合同》中租金约定6000元/180平方米*60平方米=2000元)。判令原告赔偿被告房屋装修费1万元人民币。

     由法院判决得知,未经出租人同意的转租行为,出租人即使不行使解除权,因其转租未经同意,可属无效合同,对导致无效合同的责任,根据双方的过错来承担责任。
 
结语

      各位看官,通过以上分析,是否已经觉察出些端倪?如果原告系经出租人同意的合法转租,原被告合同中没有对解约就需赔偿装修费的无责任性约定,原告可以依据合同法第二十七条(第二十七条:“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”)的规定,就当然可以依法律规定行使合同解除权了。本案中,张女士因其不是合法转租,转租合同无效,当然不能行使合同解除权。

     未经出租人同意或追认的转租行为是多发社会现象,事后获得出租人对承租人转租行为的追认难度相当大。大家不鼓励未经同意的转租行为,多数这种未经同意的转租行为,有侥幸心理并伴有从中牟取利益的目的。但大家更不鼓励的是未经专业律师法律风险审查就冒然签订约定利益的合同。请谨记!权、责、利是并存的!

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