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商品房买卖中涉及贷款的三种常见纠纷分析

更新时间:2018-12-06 10:08来源:未知

       序言:随着我国房地产事业的蓬勃发展,房地产诉讼纠纷也逐年增多,对于购房人而言纠纷多出现在购房款支付环节。本文中,笔者重点对付款环节中的贷款部分常见的三种问题作出分析。
 
一、政策调整导致无法办出贷款
        情景:购房者与开发商签订商品房买卖合同,双方约定以银行贷款的方式来支付购房款,并且由购房者个人向银行申请办理贷款。同时合同中也约定了若贷款未能办出或获得贷款不足以支付房屋总价款的,购房者应以其他方式支付购房款。

       签订合同后,遇国家政策调整,贷款条件发生了变化,导致购房者原先能办理出的贷款在国家新的政策环境下无法办出。购房者也无法通过其他方式付出房款,导致其无力继续履行合同。那么,为了避免违约而需支付大额违约金,购房者是否能以情势变更为由要求解除或变更合同?
 
      分析:本节情景中,购房者主张因国家政策调整导致的无法办出贷款属情势变更,但是因双方在合同中已约定贷款未能办出或获得贷款不足以支付房屋总价款,购房者应以其他方式支付购房款。由此可以证明双方对于贷款的风险已经存在预期,并且购房者无法办出贷款的情形并不存在显示公平,也无法体现出对购房者存在重大不利,对开发商明显有利。此种情形并不适用情势变更原则,故购房者应继续履行合同,以其他方式向开发商补足购房款,无法解除或变更合同。
 
关键字:情势变更

       所谓情势变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。
 
       开发商承诺帮助购房者办理贷款,最终无法办出

       情景:开发商为了与购房者尽快签订商品房买卖合同,承诺能帮助购房者办理贷款,但在开发商与购房者签订的买卖合同中,并未将开发商为购房者办理贷款这一条件列入合同条款中。之后在合同履行的过程中开发商的工作人员未能成功为购房者办出贷款,致使购房者无力支付购房款。在这种情况下购房者是否能以重大误解为由,撤销与开发商之间的买卖合同?
 
       分析:在办理贷款业务方面,开发商比起购房者,自然是拥有更加丰富的经验与常识,作为常识储备欠缺的购房者,听开发商承诺能帮助办理贷款自然会相信他的说辞。并且购房者是以开发商会帮助办理贷款的前提下才与其签订的商品房买卖合同的,自然在购房者的理解中开发商为其办理贷款也是开发商履行合同的义务之一。这使得购房者对于履行商品房买卖合同的的付款义务存在重大误解,故合同可以撤销。
 
      关键字:重大误解

     重大误解,指的是一方当事人因自己的过错导致对合同的内容等发生误解而订立了合同。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。
 
三、以商品房买卖合同骗取贷款的情形

        情景:企业为了获得资金,与他人签订虚假的商品房买卖合同来获取银行贷款供企业使用。若双方发生纠纷,签订合同的另一方主张继续履行合同,要求过户房屋时,该如何认定商品房买卖合同的真实性?
 
       分析:法院在遇到此种案件时,首先会对双方的买卖合同进行审查来确认双方进行房屋买卖的意思是否真实,如:房屋地址,付款方式等重要条款是否具备,交付方式及房款是否符合当地市场规律及交易习惯等。若双方在买卖合同之外有签订回购协议或其他此类协议的,这些证据也能证明买卖双方并不打算真的履行合同义务。
除此之外,法院还会要求双方提供销售不动产统一发票,银行还款流水单等证据,来确认双方是否有履行合同义务的真实行为。如主张继续履行合同要求房产过户的一方无法提供证据证明自己确有还款行为则法院可以认定其明知在该商品房买卖合同中,房屋的所有权转移并非双方的真实目的。当法院查明双方存在假借商品房买卖合同之名,向银行套取资金的行为后,则应根据《合同法》第五十二条第三项之规定,认定双方签订的合同无效。
 
关键字:《中华人民共和国合同法》第五十二条 

有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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