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开发商逾期交房,主张违约金适用诉讼时效吗?

更新时间:2019-01-11 10:30来源:未知

导语

开发商逾期交房,逾期办证的事件呈多发之态,导致商品房买卖合同的纠纷也日渐增多。消费者与开发商协商无果之下,为维护自身合法权益,会选择诉诸法律,那么追究开发商违约金能否适用诉讼时效呢?

先明确下概念,诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当时效期间届满时,人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。根据我国《民法通则》和《合同法》的规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。

 

由于逾期交房违约金是种持续状态的特殊性,当前司法实践中,对于逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算问题也存在多种不同的判决结果,主要出现三种不同的观点

 

01

以合同约定房屋交付的次日为起算点
 

根据法律的规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在合同约定的交房期限届满后,开发商没有交房就构成违约行为,买房者就知道或应当知道其权利被侵害,即该违约行为一经发生,其侵害了债权人合法权益的事实即已确定。

 

按照此观点,从合同约定的交房时间之次日起就可以计算违约金的诉讼时效,但问题从次日开始的违约金开发商也不履行呢,例如商品房预售合同约定开发商交房时间是2018年12月1日,如未能到期履约,每日按购房款的0.5‰计算违约金。根据第一种意见,开发商12月1日未交付房屋,从2018年12月3日购买方就可以主张12月2日当天的违约金,12月3日的违约还没发生,12月3日的违约金怎么主张呢?到12月3日再去起诉一次?

 

如开发商继续不给付违约金也不交房,开发商履行的时间又是未知的,到开发商履行交房前的每一天的违约金主张,为了不过诉讼时效,每满三年前都要起诉一次

 

02

 

以开发商实际交房之日为起算点

 

 

这个观点是以开发商侵害买受人预期物权论为依据,即该逾期交房的是侵害买受人预期物权行为持续存在,故诉讼时效应当从该侵权行为终结之日其计算,即从实际交房之日起计算。但这个观点颇为理论,有失偏颇。首先,逾期交房违约金的请求权是基于双方当事人在合同中的约定所产生的合同之债,应当适用合同债权的诉讼时效规定;其次,采用这种诉讼时效起算方法也会导致买受人为了获取更多的逾期交房违约金,可能怠于向开发商主张权利,更是会造成该诉讼时效被滥用。

 

 

03

 

以权利人向法院起诉之日起向前推算年,保护的违约金请求权

 

当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉,出卖方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的,违约金保护范围为当事人起诉之日前年;期间有时效中断或中止情形的,适用时效中断或中止的规定。

逾期交付违约金到开发商履约前一直是继续性,是持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。商品房买卖合同中,随着合同约定交房期限届满后,逾期交房的违约金开始按日计算每日产生的违约金都是独立的债权,应当单独计算诉讼时效,并最终累计构成违约金总和。

最高人民法院 (2005)民一终字第85号民事判决书对于此类案件作出以下认定:“延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的,即相对于购房方来讲,主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金,是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利,而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利,购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。其次,本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法,并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务,债权人任何时候都可以主张,只有当债务人明确表示不履行时,才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”,诉讼时效才可依法起算;再次,就本案的实际情况而言,要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁,均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。”

 

又据上海高院民事法律适用问答(2002年第3期)

 

“问题1:在商品房预售合同纠纷中,当事人约定开发商违约应当按日向买方支付违约金的,违约金的诉讼时效如何计算。

 

答:诉讼时效应从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。违约行为一经发生,其侵害了债权人合法权益的事实即已确定,而违约金无论按日计算还是按月计算,都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方式的约定,并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当从债权人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算。当然,在房屋预售合同纠纷中,还要充分考虑是否存在诉讼时效中断、中止的事由。”
 

结语


综上,笔者认为,诉讼时效的规定是对民事法律关系纠纷普遍适用的法律规定,在没有司法说明和新的法律规定出台前,不应因违约金的主张方式或计算方式而排除适用。违约金在出卖方履约前一直是持续状态,违约金请求权无论从哪天起算均是一个整体的债权请求权。就如前例,开发商12月1日未交付房屋,从2018年12月2日买受方就可以主张违约金,至开发商履约前此时的诉讼时效已是中断,并不影响主张12月3日、4日直至开发商履约前的所有违约金之和的请求权行使,违约金的计算是从违约之始算至依约履行之时,故笔者认同第一种观点,逾期交房的违约金适用诉讼时效,应适用我国现行法律对于时效适用的规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起。”

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