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“卖房骗局”续篇

更新时间:2019-03-11 09:30来源:未知

      《钱房两失?剖析一起卖房骗局》一文详细剖析了这起卖房骗局的各个环节,并且针对各个环节出现的问题进行了风险提示以便于买卖房屋的相关人士阅读文章后有所裨益。该骗局的最后,当事人不仅没有买到想要的房子,还在好不容易拿到了已经付出去的购房款后莫名成为了借款纠纷案件的被告,并且按照法律关系及相关证据进行分析极有可能败诉,在这种情况下当事人委托必发88官网律师启动了买卖合同纠纷诉讼,本案现已审结,笔者将对本案进行分析讲解,让大家一起看看这场骗局最后以何种方式收场!
 
本案案情回顾:
        2015年11月,王某从朋友处得知叶某有房源出售,后叶某带王某看了位于闵行的商铺,王某比较满意,遂决定购买。双方签订了《定房购买协议》,协议对买卖房屋做了具体约定。协议签订后,叶某要求王某将两套商铺的购房定金打入其个人账户并口头承诺如果不能办理产权过户愿意双倍返还原告定金。签订协议当日,原告即向被告预付了系争的定金合计100万元,叶某向原告出具了收款人为叶某本人的收条一份。2015年12月25日,原告根据被告的要求又向其个人账户支付了70万元购房款。
王某如约支付了购房款,但叶某却以各种理由拖延将上述商铺过户给王某。王某多次找叶某协商未果,后来才得知上述商铺已被司法查封,根本无法完成过户。王某起诉至法院要求:一、确认原告王某和被告叶某签订的《定房购买协议》解除; 二、判令叶某返还原告购房款170万元;三、判令叶某向王某支付利息30450元(以70万元为基数,按同期银行短期贷款年利率4.35%计算);四、本案的诉讼费用由叶某承担。
 
判决结果:
一、确认原告王某与被告叶某签订的《订房购买协议》解除;
二、被告上海XXX房地产开发有限企业、被告叶某应于本判决生效之日起十日内共同返还原告王某购房款1700000元;
三、被告上海XXX房地产开发有限企业应于本判决生效之日起十日内支付原告王某上述购房款的利息,以1700000元为本金,按年利率4.35%计算,自2016年2月20日起至实际支付之日止。
 
相关案件情况:
        2017年,叶某向法院向被告王某提起民间借贷纠纷一案,诉讼请求为:一、王某支付叶某本金1700000元;二、王某支付逾期利息,以1700000元为本金,6%为年利率。此案在庭审中,被告王某未出庭,法院依法缺席审理,于2017年9月作出判决如下:被告王某于本判决生效之日起十日内归还原告叶某借款1700000元,逾期利息按6%进行计算。
 
律师评析:
        涉案叶某持有上海XXX房地产开发有限企业委托书,凭借这份委托书他不仅欺骗本案的王某还欺骗了系争房产所属的房产企业,一起卖房骗局叶某费尽心思牵扯出了两个案件。在当事人找到大家团队律师之前相关案件借款纠纷案件王某已经作为被告,作为骗局的被害人反而成为被告面临败诉。大家接手本案后,经过谈判、取证、起诉、应诉等过程后,由必发88官网所代理的房屋买卖合同纠纷案件最终胜诉。
 
以下就本案中涉及的三个法律问题进行简单评析。

一、     房屋买卖合同纠纷的管辖适用不动产纠纷的专属管辖吗?

         法条:一、《民事诉讼法》第23条规定“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖;二、《民事诉讼法》第33条第(一)规定“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”; 三、《民事诉讼法说明》第二十八条规定:“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。 农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。

       房屋买卖合同纠纷的管辖问题非常复杂,应根据案件情况分别对待,涉及物权纠纷的应适用专属管辖。如果不涉及物权纠纷的不适用专属管辖的规定,应按照一般合同纠纷案件的管辖来适用。因本案的房屋买卖合同纠纷并不涉及房屋的权属问题,故应适用合同纠纷的管辖而不适用专属管辖。
 
二、     除本案骗局始作俑者叶某,是否需要将上海XXX房地产开发有

    限企业列为共同被告?两者应承担什么样的责任?连带责任?共同责任?
本案立案之初,当事人王某坚持认为房产企业也是受害方且该企业濒临破产根本没有钱所以他并不想将房产企业列为被告。然而该房产企业才是系争房屋真正的产权人与本案有着直接的利益关系。故XXX企业必须列为被告,即使原告起诉时未将该企业列为被告,到了庭审阶段,一般情况下法院也会要求当事人将XXX企业列为被告。XXX企业为必要共同诉讼被告之一,叶某与XXX企业应承担共同责任。
 
三、本案签订的订房购买协议有欺诈性质,起诉至法院案件诉求是选择解除合同还是合同无效?

        法条:根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”的规定,符合《合同法》第93和34条的规定就可以解除合同。《合同法》第97条规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益

(三)以合法形式掩盖非法目的

(四)损害社会公共利益

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

        本案双方签订的订房购买协议虽然具有欺诈性质,但合同要件并无违法且未损害国家利益及社会公共利益,合同也已经部分履行,本案的诉求也是基于赔偿而言,综合看来更适用于解除合同的法律规定。另外,司法实践中,合同无效的诉讼风险及难度都会增加。
 
建议忠告:

      君子爱财,取之有道。妄想通过骗局获取不义之财者终将作茧自缚!

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