必发88官网法苑

咨询电话 (8621)56782789

抢车位大战?业委会全体请辞?临时业主大会召开的正确姿势

更新时间:2019-06-14 09:53来源:未知

终于可以准点下班啦,施练(化名)迈着轻快的步伐,买了一束鲜花,迫不及待地驾车回家,准备和家人共进温馨、可口的晚餐!傍晚六点四十分左右,当施练正开车驶入小区时,被物业告知没有停车位了,业委会全体成员罢工了,于是,施练整个人都不好了……

一、案情回放 

 

王某等人诉上海市某居民委员会业主撤销权纠纷案件

 

原告王某等人系上海市浦东新区某住宅小区业主,该小区建立之初,原物业管理企业将170余个地面“固定车位”划给原告王某等人在内的早期入住的业主,并安装了地桩锁。后因小区车辆剧增,其他临时停车位无法满足业主停车需求,而现有安装了地桩锁的地面固定车位利用率不高。有车业主要求拆除地桩锁,实行车辆先到先停的呼声越来越高。有固定车位业主和无固定车位业主之间的矛盾瞬间激化,双方利益冲突使得原业委会难以开展工作进而在2014年6月全体辞职。

 

被告某居民委员会根据《主业大会和业主委员会引导规则》第五十八条的规定代行业委会职责。经该小区20%业主联名签名(扣除代签)提议,被告于2014年12月5日至23日以书面征集意见形式召开临时业主大会,投票表决并通过有关拆除该小区地桩锁及修改停车管理方案的事项。

 

2015年1月,王某等人以被告无权召集临时业主大会对专有车位的管理事项进行表决,其行为侵害了原告王某等人的合法权利为由,向浦东新区人民法院提起诉讼,请求判决撤销被告有关拆除该小区地桩锁及修改停车管理方案的表决结果。浦东法院进行了三次庭审,经庭审查明,该小区业主权数990,建筑总面积123573平方米。表决票送达数990张,占业主权数100%,占建筑总面积100%,符合业主大会会议召开条件。业主对建筑物内的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中小区内的停车位属于全体业主共有,临时业主大会分别以87%、81.6%的同意票表决通过有关拆除该小区地桩锁和修改停车管理方案的事项,系业主对建筑物内共有部分行使共同管理权利的行为,并未侵害王某等原告的权利。原告王某等人主张停车位系个人专有,但未能提供证据予以证明。原告王某等人认为被告在召集临时业主大会存在诱导、作假等行为,也未能提供充分证据予以证明。2015年8月,浦东法院作出了驳回原告王某等人诉讼请求的民事判决。

 

二、律师评析 

 

本案的争议焦点有三,其一是某居民委员会在该小区业委会全体成员辞职的情况下是否有权代行业委会职责?其二是临时业主大会的召集程序是否合法?其三是该小区的地面停车位到底属于全体业主共有还是属于原物业企业固定分配给部分业主专有?

 

在接受某居委会的委托后,本文编辑从多方了解到这起“抢车位”大战由来已久,不仅该小区业委会因无法平息各方矛盾全体辞职,居委会、派出所、镇房办多次对意见相左的两方业主进行约谈都以失败告终。甚至还发生了扔垃圾、泼粪便、打架等恶性事件。上海电视台也就此次事件做了专门报道。

 

笔者认为,依据住房和城乡建设部《主业大会和业主委员会引导规则》第五十八条的规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的引导和监督下,代行业主委员会的职责。”《上海市居民委员会工作条例》(2017年7月1日施行,该案判决前尚未出台)第二十条也规定“因客观原因未能选举产生业主委员会的,居民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的引导和监督下,组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务,经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。故被告某居委会作为该小区所在地居委会在该小区新一届业委会尚未产生之前有权代行业委会职责。

    《业主大会规程》中规定:有下列情况之一的,业主委员会应当及时召开业主大会临时会议:(1)20%以上业主提议的;(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(3)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。临时会议的会议内容由召开临时会议的原因和目的确定。一般是一事一议。本案中由该小区20%以上的业主提议,具备召开业主大会临时会议的条件。

《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十六条 下列事项由业主共同决定:
  ……  

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。


庭审中原告提出在表决中将未参加投票的有效送达票归属计入赞成票是错误的。笔者认为,根据该小区《业主大会议事规则》,将全部未在规定时间内反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的表决票,归入赞成票,符合住建部和上海市相关主管部门的规定,应属有效。

 

本案中,地面停车位应属于业主专有部分以外的共有部分,业主对建筑物共有部分亦享有共同管理的权利,故业主有权通过召开业主大会的方式对于拆除地桩车位锁及修改停车管理方案的事项予以表决,相应的表决结果亦不存在侵害王某等人权益的情形。

 

随着我国汽车保有量一路飙涨,城市“停车难”问题也日益凸显:小区车位缺口不断增大、公共停车场建设滞后、乱停车现象屡禁不止等。由此也引发了一系列法律纠纷……如何更好的满足停车需求,这需要“开源”与“节流”并重,这也需要居民、业委会、物业服务企业、政府部门的共同努力。本案的判决对小区停车难问题起到了很好的借鉴作用!

XML 地图 | Sitemap 地图