必发88官网法苑

咨询电话 (8621)56782789

租赁中对抗不良出租人的武器---不安抗辩权

更新时间:2019-06-14 10:45来源:未知

    房屋租赁是日常生活中大量存在的现象,租赁合同纠纷也是合同纠纷中的主要类型。在租赁过程当中,承租人如果是从二房东,三房东等承租的时候,常常会遇到非常尴尬的一个境遇:就是在合同履行期间,承租人的上家和房东或其他人之间发生了争议,出现房屋的租赁权或所有权发生了改变,可能上家已经丧失了出租权,或者与上家的租赁合同实际上已经无法继续正常履行,但这个时候,承租人与上家之间的合同还未终止,提起法院诉讼又需要相当的时间,可付租金的时间却又到了。这时候租金到底该不该付?承租人很为难,不付的话就生怕构成违约,付了可能上家实际上已经没有出租的权利,付出去的钱可能会竹篮打水一场空,怎么办?

    《合同法》规定了一个不安抗辩权,如果恰当地使用,可以作为承租人对抗出租人的武器。一般人不太懂,什么叫不安抗辩权?大家来看下。不安抗辩权是指双方合同成立后,有先后履行顺序的,先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时,在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前,有权中止履行合同的权利。


    我国的《合同法》对不安抗辩权制度做出了如下规定

第六十八条“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:一)经营状况严重恶化;二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

  当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。”

  第六十九条 “当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。”

    简单地讲,如果承租人发现出租人有合同法六十八条的情况时,可以行使抗辩权,中止预付租金。但这个权利的行使是需要具备具体条件的,其中的主要条件有: (一)双方当事人因同一合同而互负债务。不安抗辩权为双务合同的效力表现,其成立须双方当事人因同一合同而互负债务,并且该两项债务存在相互对价的关系。(二)履行时间在后的义务人的履行能力明显降低,有不能为对待给付的现实危险。不安抗辩权制度保护先给付义务人是有条件的,只有在后给付义务人有不能为对待给付的现实危险、害及先给付义务人的债权实现时,才能行使不安抗辩权。包括:其经营状况严重恶化;转移财产、抽逃资金,以逃避债务;谎称有履行能力的欺诈行为;其他丧失或者可能丧失履行能力的情况。 (三)履行顺序在先的义务人必须有充足的证据证明。(四)后履行义务方未提供担保。
不安抗辩权是个武器,但使用的时候要慎重,以免未伤敌,先伤己。大家看来下两个具体案例:

一、未及时通知对方,不构成行使不安抗辩权

    在杭州温亨实业有限企业与浙江图丰石材有限企业房屋租赁合同纠纷案中,二审法院认为”图丰企业确有不能履行其与温亨企业所签合同的可能,即丧失履行能力的可能,温亨企业可以据此行使不安抗辩权,中止履行其支付第二年租金的义务,但应及时通知图丰企业。现温亨企业并未提供证据证明其已经及时通知图丰企业,温亨企业的行为不属于正当行使不安抗辩权的行为,原审法院认定其构成违约,并无不当。

    笔者点评:本案的温亨企业本可以行使不安抗辩权进行对抗,但由于欠缺法律常识,没有及时通知对方,最终被认定为其不付租金是违约行为。从合同权利受损者变成了违约者,未能维护好自身的权益。
二、要正确区分违约与不安抗辩权

    乌兰浩特市多米诺欢乐谷快餐厅与乌兰浩特市华生交电有限企业房屋租赁合同纠纷案中,二审法院认为”多米诺快餐厅在一审及二审中均以华生企业没有为其解决影院牌匾、消防、暖气等事宜,作为其应享有不安抗辩权的理由,但其该项主张应属于双方在合同履行过程中,华生企业是否应负有通知、协助等义务而没有全面履行,属于合同违约的问题,而不属于不安抗辩权范畴。

 

笔者点评:违约行为应按合同约定和法律规定进行相应的违约责任的追究,不区分好违约和不安抗辩权,不恰当地应对,就难以达到法律上的预期效果。
 

租赁合同纠纷多,本文总结了不安抗辩权的行使条件,并进行了具体案例的分析,希翼承租人能够用好不安抗辩权,维护好自身的权益。

XML 地图 | Sitemap 地图