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征收模式下,律师提供法律服务的思考

更新时间:2019-06-14 14:36来源:未知


       不久前,笔者所在的必发88官网律所行政法团队作为某征收事务所的法律顾问,积极参与了该征收事务所的集土征收项目现场签约工作,开启了25天的“997”工作模式。该项目受到区建设系统领导、镇领导的高度重视,在征收工作组和笔者所在团队的共同努力下,最终取得了4个地块中2个地块清盘,总签约率98.27%的好成绩。与以往的集土动迁模式不同,征收模式全面贯彻阳光征收理念,全面实施公开操作,公开政策口径、公开认定结果、公开评估情况、公开安置房源、公开补偿结果、公开纠错结果。

       在转变为征收模式的背景下,作为律师提供现场法律服务的首次尝试,本次征收工作能够取得优异的签约成绩,也让各方开始重视律师提供法律服务的重要性。律师在现场如何发挥专业常识,能够提供哪些法律服务?对于这些问题,笔者有以下几点思考。
  
一、征收模式和动迁模式有何不同?

1、征收信息公开程度更高

       不同于以往的动迁模式,征收模式在形式上更好地贯彻了75号文《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》中的“程序正当、公平补偿、结果公开”原则,除对口径、房源等居民关心的事项进行公开外,对补偿安置最为重要的两个标准——人口、面积认定也在征收基地范围内通过布告栏和电子屏幕的形式公开。在签订协议后,签约结果也可以通过电子屏幕查询,补偿安置协议、结算单、安置房的坐落、面积和价格等要素均全部公开展示,最大程度保障居民的知情权,同时接受居民监督,确保了征收工作的公开、公平、公正。

2、补偿安置结果更明确

      在人口、面积已经公示确认的前提下,通过审计前置的方式对补偿安置结果进行初步框定,让居民对结果有较为明确的预期,减少征收过程中“灵活”性较高,弹性较大的政策口径和操作方法,从各方面保障征收工作的规范有序。

 
二、征收模式下,为什么更需要现场法律服务?

       随着模式的转变,征收主体间面对的问题和焦点也发生了转变。从以往居民通过各种方式试图改变补偿安置结果转变为在补偿安置结果相对确定的情况下,加强居民对征收政策口径的理解、分析征收房屋的共有情况、协助居民达成调解协议等法律问题。同时,现场法律服务具有的特点也给征收工作的开展带来了极大帮助。 

1、及时性

此次入驻征收基地,必发88官网律所行政法团队全程与征收工作组保持同步,期间共向约30户居民提供了法律咨询服务。与征收工作组紧密配合,主动了解情况,分析问题,提供方案,有效消除了一部分存在家庭矛盾和疑难、复杂法律纠纷的居民家庭的疑问和顾虑,顺利促成这些家庭户签订补偿安置协议。签订补偿安置协议后马上签订调解协议,实现无缝衔接做好法制保障。

2、独立性

       在征收基地现场,居民期待能够有征收工作组以外的其他人来为他们进行政策口径的解读和分析。因此作为相对独立的第三方,居民对律师的现场法律服务有一定的信赖感。从法律角度对征收相关法规进行详述、对基地政策口径进行解读,都能够让居民对征收工作如何开展、如何操作,如何保障自身权益等各方面有更全面的认识,加深对征收工作的理解。

三、律师在现场能够提供哪些法律服务?

      动迁模式向征收模式的转变,不仅仅是工作方式的转变,更是将原先相对“灵活”的操作方式纳入更规范严格的法律框架下解决。那么针对征收基地的实际问题,律师具体能够提供哪些法律服务?

1、征收政策和口径解读

       为什么在政策口径如此明确,而且在签订补偿安置协议时反复沟通的情况下,仍然需要律师来做解读?是因为征收工作组的沟通往往是从结果角度出发,虽然居民可以看到人口、面积认定以及补偿安置结果的情况,也有具体的政策口径规定,但对于政策口径如何产生、人口面积如何认定、补偿安置结果如何计算等关键方面仍然存在疑惑,律师可以通过专业解读让居民更深刻理解政策口径,了解补偿安置结果的计算方式等各方面内容。

2、房屋共有情况分析

       根据观察,在征收基地中矛盾较为突出的多集中于房屋共有情况相对复杂的家庭,主要是经过继承、析产、婚姻关系改变等造成的房屋共有状态不明确。在征收工作组不具备相关法律常识的情况下,律师凭借自身的专业优势,从法律角度对房屋的共有情况进行分析,让各方当事人对可以获得的利益有了充分了解。

3、促成居民达成调解协议

       对于补偿安置房屋的权属分配以及货币分配存在疑虑的,特别是安置人口中有高龄老人的家庭(产权户中如有90岁以上老人的,可安置一套现房),由于安置房屋是期房担心在将来房屋取得时发生权属变化。因此,就需要律师通过现场制作调解协议的形式将居民的顾虑提前化解在萌芽中,给居民吃下定心丸,保障家庭的和睦团结。

4、其他涉法问题咨询

       除了上述提到的主要法律服务外,现场还会有许多围绕征收的人身、财产关系方面的法律咨询,包括夫妻共同财产、遗嘱、继承、赠与、监护人、安置房买卖等一系列问题,都需要律师在现场提供解答。
 
四、模式转变带来不同的社会效应

       在以往动迁模式下,村(居)民通过各种方式利用政策口径的“灵活”度来谋取最大利益。一部分在签约期内未签约的村(居)民因为政策口径的不公平而通过不签约的方式来发泄不满。也有一部分利用不法手段获得动迁利益的村(居)民在数年后又因动迁利益分配不均纷纷通过信访,诉讼手段进行举报投诉,造成不稳定、不和谐的社会现象,即便这些基地在签约期内取得了不错的签约率,但从整体而言并没有取得最好的社会效应。

       而在现行的征收模式下,通过征收信息全公开的方式让村(居)民间能够做到互相监督、互相制约,体现公平公开公正,政策口径的严格把关也让村(居)民断绝了通过不法手段获取利益的念想。主要的签约矛盾就只有村(居)民家庭内部的纠纷和签约后利益分配不均带来的顾虑。那么这时候就非常需要律师能够提供相应的法律服务来消除村(居)民的担忧,真正让他们做到理解和认可,为他们解决现时的疑惑和将来的后顾之忧。减少信访、诉讼等情况的发生,使征收工作既具有为村(居)民改善居住条件和生活质量的功能,又为社会的和谐稳定发挥力量。

       此次征收不同于动迁基地的吵闹嘈杂甚至大打出手,显得别具一格,也给大家带来了焕然一新的感受。
 
       征收模式创造了一个更公平、更规范的签约环境,村(居)民们对征收过程和结果更理解、更理性。可以预见随着征收模式的推广,征收基地的现场法律服务将成为每一个征收基地的必备项目。律师的专业法律常识和现场法律服务,能够促成签约率的提高,也能为整个社会营造更好的法治氛围贡献力量!
 
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